房價飆升的過程,並不是所有人都買貴。買的量是以非常快的速度遞減,其實買貴的人比大家想像的少,真正的潘仔人數非常少,因為其實會用那些天價買房子的人,多半是三種人:投資客、有錢人置產、有錢人炒樓。價格越高的時候,一般購屋者會越來越少。

        然而房價是怎麼跌地呢?房價腰斬並不是說上個禮拜賣一坪100萬,下個禮拜就變成50萬成交,市場由多轉空是需要非常長的一段時間變化地,舉去年金融海嘯為例,其實市場並不是在金融海嘯發生後才崩潰,而是從520熱潮結束後,7~8月的連續低迷開始地,低迷的原因就是因為美國的次級房貸問題,其實早在一年前就快要爆了,5月份是建商跟賣家最後一次倒貨的機會,基本上買的人,大都是傻傻相信馬上好的人。扯遠了……因此房價大回檔之前,是先交易量緊縮地,這段時間,高低價都會成交,但不會很低,重點是量少非常多,市場上並不會明顯有『房價下挫的感覺』,而是會有明顯的觀望期,因為廣大的購屋族買不起天價,而笨蛋的能量又在前一波燒光了(類似股票的量縮 )!

        但是因為經濟基本面的孱弱,會讓這種狀況延續非常久,結果就會有撐不住的屋主/建商開始砍價,先把貨出光再說,這個時候就會有非常少的屋主,開始願意降價,然後一個接一個,但是量一樣不大,然後房仲會收店或減編準備撐過去,因為其實賣的人不會增加太多,還能應付需求面的衰退不至於供給過剩,就這樣卡死。去年的空頭其實是從6月開始的,一路走到今年的三月才結束,要不是政府硬推一堆怪政策,不然走勢會如下面所述繼續走:

        跌勢久了,就會開始有法拍大增、屋主賣低。有很多屋主是願意賣低地,原因在於,其實他根本買很便宜,大安區大多數的屋主每坪購買成本都不到30萬,甚至10萬以下的一堆,很多現在賣60、70的舊豪宅,當年只買10多萬,這些人為了轉換資金,都會願意出售,因為他們知道,長期空頭要來了。接著賣壓就會開始變大,可是買盤因為投資行情結束、基本面又漸弱,便會開始造成大量賣壓的供需失衡……

        真正恐怖地是從現在開始,什麼是法拍呢?法拍就是債務人無法正常繳息,所以房子被拍賣,等到行情低到一定程度,銀行就會開始累積過多壞帳,因而使銀行的放款開始緊縮,甚至會倒幾間銀行。在購屋者本金變少、貸款成數也緊縮的趨勢下,購屋基本面能承受的房價會越來越低,這種情況利率再低都救不了。

        最後就會到高點的半價或三成、甚至更低,但是這不代表你買的到房子,因為到時候就算有300萬本金如果你信用不夠漂亮,貸款成數就會很低,現在300萬本金你可以買到1200~1500,可是如果景氣低迷太久,你會把預備金留多一點壓制到購屋用的本金,而且再也不能貸款75成~9成,會緊縮到5~6成 (除非你是特別職業),因為本金的減少,加上房貸成數的減少,就會使你能承受的購屋總價變成600~900不到,而且還會因為都市的人口減少、人口結構變動、大規模都更而越來越嚴重,變成這種價格的過程,會需要幾年的時間才穩定下來不再跌,原因就是如果真的還會跌,代表這個國家的金融體系沒救了!所以通常都會撐在這個狀況,政府會花非常多錢給金融機構紓困,而這些被紓困的銀行,就是在房價變高的過成,濫放款的銀行,順帶一提,業界放款最保守的銀行之一,就是專門炒房地產的國泰,科科……

        簡單來說,很多人想要趁房價低買便宜,但是根本辦不到,不然在這當中房價早就被支撐住了。除非你是滿手現金的人啦!到時候收租公寓可以輕鬆到10%喔!多存點會升值的貨幣吧!記得到時候用現金買就對了。

        最後會發生幾件事情:

        1.貸款難度變高,包含企業跟購屋還有小額信貸都是。

        2.台北市政府會開始大量釋出獎勵建坪,而且獎勵建坪從50%變成100%的法案一定會過,因為在景氣上升的過程,會有很多建商套一堆成本很高的地,而且一定要再壓低成本,才能把地變成房子還能賺錢,因此會造成市場供給的建坪快速增加,讓價格被供給量壓死上不來,因此會開始出現很多便宜的新成屋,不過就要小心品質不會比以前好(是說現在也很爛)。

        3.政府會過度舉債。

        4.這個情況會剛好接上台灣人口負成長,造成非常長期的衰退,而且很難上來。

        5.會出現泡沫跟蕭條同時並存的狀況,極為有限的頂級豪宅並不會跌,因為量是固定的,真正的豪宅,才會吸引真正的豪宅客戶,而不是妄想能一直賣高的投資客。但是大多數的假豪宅都會狂跌,而且會有很多法拍,有錢人在經濟不景氣的時候,是死最快地。但是基本購屋需求面的房子,通通都會低迷下去。

        6.政黨會一直不停的輪替,每任總統跟行政院長都會被幹到翻掉。

        不要真的以為泡沫破了你就一定買得起,泡沫破了多半也代表你買不起了。另外,中資根本不會炒台灣,中國房地產投資報酬率遠勝台灣,白痴才因為投資需求買台灣!

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